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新住房措施会对HDB和EC市场产生重大影响吗

最近由政府推出的措施,包括增加最高80,000美元的公积金住房补助金和建屋发展公寓的14,000美元的修订​​收入上限以及16,000美元的高管公寓,预计将为新加坡的公共住房市场注入新的活力,但一些分析师并未期待HDB转售和执行共管公寓(EC)买家大量涌入。

PropertyGuru的区域经理Tan Tee Khoon指出,那些家庭月收入超过12,000美元的高收入家庭更有可能考虑私人转售公寓或新的推出,因为整体价格已经下降。

“新EC的价格也一直在上升,最近EC的平均价格约为每平方英尺1,100美元,”Tan说,并补充说EC的补助金尚未提高。

Khalil Adis Consultancy的创始人Khalil Adis认为,虽然这是可能的,但也取决于买家的财务状况。

他说:“在签订买卖协议时,共管公寓将需要大量现金支出5%用于购买期权,另外15%现金或CPF。您还需要再拨出5%,因为您可以获得的最高贷款是75%。买方的印花税也是购买价格的4%。

“由于现金部分非常重要,那些经济紧张的人应该选择购买BTO单位,转售HDB或EC。”

公共住房限制

但还有其他因素可能阻碍潜在买家,例如公共住房市场的现有所有权限制,欧共体单位的供应量减少,以及购买旧式组屋的公积金资金规则。

Adis指出,HDB公寓和EC的买家必须满足五年最低入住期(MOP)才能出租或出售他们的房产。私人公寓没有MOP。

PropertyGuru的Tan强调,EC所有者只能在MOP之后将他们的单位出售给新加坡公民和永久居民。“只有在10年后,欧共体才能摆脱这种限制,房主可以自由地向任何人出售他们的EC,”他说。

与此同时,Punggol的Piermont Grand可能是今年唯一的EC推出,而Adis认为EC单位的供应量减少意味着买家选择减少。

Adis表示,在2019年第二季度末,供应管道中有3,022个EC单位,而总供应量为50,674个未完成的私人住宅单位。

CPF,贷款规则的变化

同时,Tan指出最近宽松的CPF使用规则和建屋发展局贷款购买老旧公寓,如果公寓的剩余租约涵盖了购房者,那么买家可以获得最高达90%的贷款价值限制的组屋住房贷款。最年轻的买家到95岁。即使公寓租约还剩不到60年。

他解释说,如果一些买家购买租约剩余时间少于60年的单位,可能会更糟糕,但贷款不包括他们到95岁。

他说:“在这种情况下,他们可以使用的公积金基金的数量将按照他们以前不会面临的新法律进行按比例分配。”

但阿迪斯认为,这项政策可能有助于重建建屋发展局转售市场,该市场一直受到租赁期间不到30至40年的旧建屋单位不确定性的困扰。

“这与增强的公积金住房补助金一起,可能会影响买家在成熟的房地产购买,特别是那些想要与父母亲近的人。不过,买家将会考虑该地区的整体可取性,例如靠近捷运站,附近的设施和他们的财务状况,然后决定冒险购买BTO或转售单位,“他说。

“新政策旨在减轻从HDB市场购买时首次置业者的入境。这也是一项亲家庭政策,旨在帮助他们规划一个家庭。“

虽然新的住房措施预计将使新加坡人的公共住房更便宜,但他们不太可能对建屋发展局和欧共体市场产生重大影响,因为有大量现金储蓄的购买者可能会购买私人公寓,因为市场已经稳定并且没有MOP限制。